{"id":8625,"date":"2011-04-08T18:14:03","date_gmt":"2011-04-08T18:14:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.buenosairesdiario.com\/?p=8625"},"modified":"2011-04-08T18:14:14","modified_gmt":"2011-04-08T18:14:14","slug":"%c2%bfpara-quienes-se-construye-en-la-argentina","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/legislaturahoy.com\/?p=8625","title":{"rendered":"\u00bfPara qui\u00e9nes se construye en la Argentina?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a>Las dificultades para acceder a una vivienda condicionan la oferta, que hoy se orienta a principalmente a ofrecer viviendas chicas destinadas a alquiler, al tiempo que se resguardan ahorros; por otro lado, se construye para el segmento de altos ingresos con posibilidades de inversi\u00f3n. En ambos casos la clase media, sin acceso al financiamiento y sin capacidad de ahorro, queda excluida.<\/p>\n

Las dificultades de la clase media para acceder a la primera vivienda tienen su correlato en el mercado inmobiliario: cada vez se construyen m\u00e1s edificios con departamentos peque\u00f1os destinados a alquileres.<\/p>\n

En un momento en que las posibilidades de acceder a un cr\u00e9dito hipotecario escasean para ese p\u00fablico, las inversiones orientadas a ese tipo de inmuebles tambi\u00e9n se relacionan con los precios. En el sector se\u00f1alan que las propiedades peque\u00f1as son \u00abm\u00e1s f\u00e1ciles de colocar\u00bb por estos d\u00edas, en que los costos de las propiedades se mantienen en niveles r\u00e9cord.<\/p>\n

Especialistas consultados coincidieron en que adem\u00e1s, son una manifestaci\u00f3n del h\u00e1bito argentino de usar a los ladrillos como refugio de valor. Esa pr\u00e1ctica se extendi\u00f3 tras la crisis de 2001 por la desconfianza en el sistema financiero. Aunque tambi\u00e9n en el tiempo que dur\u00f3 el cimbronazo este mercado sufri\u00f3 con una importante desvalorizaci\u00f3n de las propiedades, desde hace algunos a\u00f1os, resguardar el dinero de este modo resulta m\u00e1s seductor que otras opciones consideradas m\u00e1s riesgosas para aquellos que cuentan con un capital.<\/p>\n

Hoy en medio del proceso inflacionario, esta alternativa cobra nuevo atractivo, a pesar de que a trav\u00e9s de un alquiler no se obtenga una renta extraordinaria, indican los especialistas.<\/p>\n

Acorde con las dificultades para comprar, el mercado produce inmuebles que sirven de primera vivienda -sin llegar a ser propia-, a aquellos que no pueden adquirirla. \u00abSe est\u00e1 generando oferta para alquilar y no tanto para vender, orientada a gente joven, a parejas que cuentan con moderada ayuda familiar y para quienes la posibilidad de tomar un pr\u00e9stamos hipotecario es mas enunciativa que real\u00bb, analiz\u00f3 Dami\u00e1n Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios y presidente de la Asociaci\u00f3n Argentina de consultores y profesores de real state (APPI). Seg\u00fan detall\u00f3, se trata de edificios de departamentos en zonas que no son tan caras y se caracterizan por estar bien comunicadas.<\/p>\n

Para algunos. La segunda corriente de inversi\u00f3n destacada por los expertos se relaciona con la construcci\u00f3n de productos Premium, que apuntan al segmento de alto poder adquisitivo. Es decir, a aquellos que acceden m\u00e1s f\u00e1cilmente al cr\u00e9dito hipotecario, o a un p\u00fablico con excedente suficiente como para volcarlo en propiedades con comodidades mayores.<\/p>\n

En su an\u00e1lisis, Jos\u00e9 Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, consider\u00f3 que el motivo por el cual \u00abse est\u00e1 haciendo foco sobre todo, a la construcci\u00f3n de departamentos chicos, para inversores peque\u00f1os, y a construcciones Premium (de 4 ambientes en adelante) para un usuario final de alto poder adquisitivo\u00bb, es un bache en el funcionamiento del mercado.<\/p>\n

El experto lo grafic\u00f3 en su relato como un c\u00edrculo vicioso: \u00abDesde la oferta, falta un producto que pueda desarrollarse para la clase media pensando en constituir la primera vivienda. Eso ocurre porque la demanda no existe, porque esos sectores no lo pueden pagar. Entonces, la oferta no responde\u00bb.<\/p>\n

La ciudad de Buenos Aires sirve de maqueta para ejemplificar las dos tendencias del mercado. Las cifras oficiales correspondientes a 2010 muestran que los permisos de obra solicitados para la construcci\u00f3n de unidades de un ambiente totalizaron 5180, y de dos, 3789.<\/p>\n

Los n\u00fameros son significativamente m\u00e1s bajos para edificaci\u00f3n con tres, cuatro y m\u00e1s ambientes, seg\u00fan se desprende de los datos. En t\u00e9rminos porcentuales, los permisos de los m\u00e1s peque\u00f1os alcanzaron, entre las unidades de uno y dos ambientes, el 78,91% sobre el total en la categor\u00eda.<\/p>\n

En el caso de las construcciones de espacios de pocos ambientes, afirm\u00f3 el experto de Reporte Inmobiliario, responde a una l\u00f3gica: al reducirse la superficie, se reduce precio final, y el inversor puede ir pagando en forma mensual mientras avanza la obra.<\/p>\n

El especialista indic\u00f3 que la demanda hoy es \u00abselectiva\u00bb y est\u00e1 constituida por aquellos que poseen recursos propios. \u00abUna vez resuelto su problema habitacional, la b\u00fasqueda de una segunda vivienda se concentra en tener mayores comodidades, en espacios dotados de amenities, mejor localizaci\u00f3n, vistas y seguridad\u00bb, explic\u00f3 Rozados.<\/p>\n

Respecto de la localizaci\u00f3n de esas construcciones, Tabakman, ampli\u00f3: \u00abSe concentran en los lugares m\u00e1s cl\u00e1sicos de la ciudad, con altos costos, que tambi\u00e9n obedecen a la presi\u00f3n de la demanda de parte del segmento de ingresos m\u00e1s altos de la poblaci\u00f3n\u00bb. \u00abEso -indic\u00f3- imposibilita el acceso de la clase media\u00bb a una propiedad.<\/p>\n

Fernando Haehnel, gerente de real estate de Deloitte, aport\u00f3 una mirada retrospectiva que justifica la elecci\u00f3n de ambos lados del mostrador: \u00abLos inmuebles de lujo fueron los que menos se devaluaron en la crisis. En t\u00e9rminos relativos, las p\u00e9rdidas fueron menores. Por ejemplo, si el precio de una propiedad en Almagro cay\u00f3 70%, el de una en la avenida Alvear cay\u00f3 s\u00f3lo 20%\u00bb, precis\u00f3.<\/p>\n

El territorio porte\u00f1o se est\u00e1 cubriendo con este tipo de productos, ubicados generalmente en torres. \u00abSe est\u00e1 alcanzando un nivel de saturaci\u00f3n en norte que genera oportunidades en otras zonas que hab\u00edan quedado m\u00e1s relegadas, como el sur y el oeste de la ciudad\u00bb, grafic\u00f3 el analista de Deloitte.<\/p>\n

Apuesta de largo plazo<\/p>\n

Para los inversores que son, desde otro punto de vista, \u00abahorristas en ladrillos\u00bb, si bien el escenario no es de lo m\u00e1s favorable, la \u00faltima crisis mundial pas\u00f3 casi por el costado justamente por la escasez de cr\u00e9dito, sin generar colapsos en los precios de las propiedades como en otras econom\u00edas donde el endeudamiento superaba la mitad de las operaciones.
\nEl negocio de quienes deciden poner en alquiler su segunda propiedad supera los l\u00edmites de ese contrato. \u00abLa renta por alquiler, que ronda un 5% anual, es baja por la amplia disponibilidad. Pero tambi\u00e9n se apuesta a otra renta por diferencia de valor, que tiene que ver con la revalorizaci\u00f3n del inmueble\u00bb, analiz\u00f3 Mariano Lamothe, economista jefe de la consultora Abeceb.com.<\/p>\n

En ese sentido, Tabakman se\u00f1al\u00f3 que \u00abcomo los precios se encuentran en m\u00e1ximos hist\u00f3ricos, la apuesta es a que se mantengan\u00bb.<\/p>\n

El ahorro en ladrillos, contra otras opciones, sigue siendo atractivo: \u00abInvertir en real estate sigue siendo una forma de reservar valor en d\u00f3lares. Eso no se ha ca\u00eddo. Hay que tener en cuenta que en una econom\u00eda con un 30% de inflaci\u00f3n orientada al consumo, quien ahorra con un dep\u00f3sito a plazo fijo pierde\u00bb, ampli\u00f3 Alejandro Bianchi, de Invertir Online.<\/p>\n

Como instrumento para canalizar el ahorro, Haehnel destac\u00f3 la posibilidad de formar parte de un fideicomiso al costo para ahorristas que posean, por ejemplo, un monto de 50.000 d\u00f3lares, insuficiente para comprar un inmueble en Puerto Madero. Esta opci\u00f3n posibilita pago inicial y cuotas mientras se realiza el desarrollo. Luego, existe la opci\u00f3n de quedarse o irse\u00bb.<\/p>\n

Escenario de incertidumbre. Rozados pronostica una contracci\u00f3n de la oferta que se viene manifestando con un descenso en la actividad a lo largo de los a\u00f1os desde el pico de 2007. \u00abPor el aumento de costos que genera el encarecimiento de la tierra, de los insumos y la mano de obra, no hay una rentabilidad acorde a los riesgos. No es el mejor momento del negocio, porque es complicado planificar un valor de venta a dos o tres a\u00f1os en medio de un proceso inflacionario\u00bb.<\/p>\n

Adem\u00e1s, por el escaso acceso a cr\u00e9ditos, no hay un apalancamiento de la demanda que colabore a colocar el producto. El a\u00f1o pasado, s\u00f3lo un 6% de las operaciones de compra en la ciudad se efectuaron por medio de cr\u00e9ditos hipotecarios. \u00abEso genera m\u00e1s incertidumbre\u00bb, concluy\u00f3 Rozados.<\/p>\n

Para Haehnel, la actividad sigue siendo rentable, aunque la expectativa inflacionaria preocupa a los constructores. Los valores se van ajustando a los costos. \u00abAnte la falta de opciones, sigue siendo atractivo en el largo plazo\u00bb, aclar\u00f3, quien augura un t\u00edpico per\u00edodo de transici\u00f3n con una posible \u00abdesaceleraci\u00f3n\u00bb en este a\u00f1o de elecciones.<\/p>\n

Fuente: La Naci\u00f3n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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