El stock de préstamos para la compra de vivienda finalizó el año pasado casi un 100% por encima de 2016. Economistas y referentes de asociaciones de inquilinos dieron su opinión
En la Argentina, según estimaciones del Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, el déficit habitacional alcanza a 12,2 millones de hogares, entre los cuales 3,5 millones son viviendas deficitarias y 8,7 millones, hogares a construir. Entre las propiedades afectadas, 1,1 millones sufren hacinamiento semicrítico y 0,2, crítico. Además, más del 50 por ciento del déficit se encuentra en las provincias de Buenos Aires, Santa Fe y Córdoba.
En este marco, tanto desde el gobierno kirchnerista como desde Cambiemos decidieron impulsar políticas destinadas a subsanar este flagelo social y cumplir con el sueño argentino de la casa propia. Con el lanzamiento de los créditos indexados a la Unidad Valor Adquisitivo (UVA) en abril de 2016, el mercado inmobiliario logró, tras meses de estancamiento, mejorar sus números.
El año 2017 concluyó con un hito: el stock de préstamos para la compra de vivienda cerró casi un 100 por ciento por encima de 2016. Los datos, difundidos por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), bajo la conducción de Federico Sturzenegger, marcaron que el volumen de créditos disponibles estuvo en diciembre en $118.020 millones, es decir, 99,1% por encima del promedio en el mismo período de 2016, que fue de $59.274 millones.
Más allá de estos datos, los préstamos por UVA fueron la línea de financiamiento que más creció, al punto que de cada diez créditos hipotecarios que se otorgaron, nueve fueron bajo esa modalidad y, en el caso de la Ciudad de Buenos Aires, una de cada cuatro escrituras se realizó con respaldo de esta forma de prestación. Para noviembre de 2017 unas 80.000 familias pudieron acceder a los empréstitos UVA, que significaron alrededor de $42.788 millones y se estima que en diciembre de 2017 se entregaron otros $7.000 millones, mientras que en los nueve meses de 2016 en los que el programa estuvo vigente solo se otorgaron $2.096 millones. Ahora habrá que esperar el impacto que tendrá la suba de la inflación de diciembre en estos créditos, ya que la UVA está atada a la suba de precios. Así, mientras que en el primer día del año 2017 tenía un valor de $17,26, en el último día de diciembre registró un precio de $21,09.
Economistas y referentes de asociaciones de inquilinos dialogaron con diario Hoy y dieron su perspectiva respecto a los créditos UVA, al mercado inmobiliario y al déficit habitacional argentino.
“Hay que pensar en créditos que fomenten la construcción”
Germán Schierff – Referente de la Asociación Platense de Inquilinos
“Estamos de acuerdo en que el crédito es una herramienta para acceder a la vivienda propia, pero la propuesta que actualmente tiene el Gobierno de los préstamos hipotecarios atados a la UVA no alcanza para ayudar a los siete millones de inquilinos que hay en el país. Hoy en día es la única medida que esta gestión está ofreciendo para que la gente pueda tener una casa, pero con las limitaciones que tiene cualquier crédito bancarizado. La primera es que hay que ser un sujeto de crédito, es decir, poder acceder a él y la mayoría de los inquilinos no tienen esta posibilidad, ya que suelen ser de sectores medios y pobres.
En segundo lugar, estos créditos desplazan el riesgo de la inflación al inquilino y no al banco, lo cual puede ser un arma de doble filo para lo que es la situación inflacionaria del país, que sabemos que en cualquier momento se puede desbordar.
Por otro lado, el crédito no contempla una realidad de los inquilinos, que es que están muy acuciados con la situación económica, ya que más del 50 por ciento del salario se va en un alquiler. La capacidad de ahorro necesaria para poder acceder a un crédito es mucha, recordemos que se necesita un 10 por ciento para entrar a cualquier tipo de casa. En el caso de una propiedad de 1 millón de pesos, estamos hablando de 100.000 pesos para entrar a un crédito. Por eso creemos que no están pensados para todos los inquilinos, sino que son muy restringidos.
El hecho de que haya casi ocho millones de personas sin casa propia se explica porque en los últimos 10 o 12 años se han llevado adelante políticas en las que básicamente el único que fue encargado de la construcción de las viviendas fue el mercado. Así, impuso una lógica que transformó a la vivienda en un objeto de reserva de valor para especular y generar dinero a las constructoras. Hay que pensar en créditos que fomenten la construcción y no la compra de departamentos chicos ya hechos, como hoy está pensado. Se tienen que plantear subsidios para que el inquilino pueda mejorar su capacidad de ahorro y así acceder a un crédito”.
“Necesitamos regular el precio de los alquileres”
Gervasio Muñoz – Presidente de la Federación de Inquilinos Nacional
“Los créditos hipotecarios lanzados por el Gobierno son una buena iniciativa, pero están destinados a un sector minúsculo de las familias que no son propietarias. Si la intención del Gobierno es solucionar el problema de la vivienda creo que tienen que regular el precio de los alquileres; el crédito atado a la inflación UVA no va a ser la forma de solucionar la cuestión del hogar en la Argentina.
Como inquilinos necesitamos regular el precio de los alquileres que aumentan cada seis meses por encima de la inflación. El mercado inmobiliario fija esos porcentajes en función de la rentabilidad que quiere tener y, por supuesto, quiere tener la mayor rentabilidad posible.
Esto está generando que cada vez haya menos propietarios y cada vez más inquilinos que se alejan de la posibilidad de ser propietarios, porque la realidad es que nosotros destinamos cada vez más ingresos al pago del alquiler. Entonces, hasta que el precio del mismo no se regule, como sucede en otras partes del mundo, el problema de la vivienda va a ser cada vez peor. En todo el país hay cerca de ocho millones de argentinos que no tienen acceso a la vivienda propia. Los créditos, en un marco económico como este, no sirven.
La única vez que funcionó un crédito hipotecario fue a través de un banco estatal, donde se daba el 100% del valor de la vivienda, la tasa era fija y además los precios de los alquileres estaban congelados. En ese momento una persona tenía 300 departamentos y tenía que salir a venderlos porque ya no era rentable tenerlos en alquiler, entonces tenías también un sector muy grande de trabajadores que podían acceder al crédito porque no necesitaban ahorros y se les daba el 100% de lo que salía el crédito e iban a comprar.
Esa fue la única vez que el crédito hipotecario funcionó y se pasó del 40% al 70% de propietarios en el país. Pero después vino el golpe de Estado, y en la última dictadura militar se dolarizó el precio de las viviendas”.
“El mercado inmobiliario se ha visto muy beneficiado con esta política”
Roberto Dvoskin – Licenciado en Economía y profesor de la Universidad de San Andrés
“Los créditos hipotecarios y especialmente los UVA han servido, la gente está muy entusiasmada. Aquí hay que diferenciar dos temas: por un lado la política de vivienda que uno podría discutir si es una política de crédito explícitamente de vivienda o si es de construcción. El gobierno anterior se dedicó a construir, este gobierno da crédito. Este es un negocio bancario y el otro era un negocio de las constructoras. El único problema del crédito bancario, es que esos créditos UVA son muy efectivos con tasas de interés muy bajas, porque si la tasa es muy alta, aumentan su interés y en algún momento el vecino que tomó el crédito no lo puede pagar. Cuando yo aumento la tasa de interés tengo que pagar el 10% o el 15% y en algún momento sube tanto que es imposible de pagar. Más allá de esto, el mercado inmobiliario se ha visto muy beneficiado con esta política, han aumentado un poco los precios pero se empezó a generar movimiento, lo cual era necesario. Definitivamente la política de créditos no se puede discutir.
Es difícil resolver el problema habitacional si en la Argentina hay millones de personas que no tienen casa. El kirchnerismo construyó 170.000 viviendas, algo que nunca se hizo en el país. No hay nada que haya hecho mejor el gobierno anterior que el Procrear. Sin embargo seguimos teniendo un déficit de millones y no es algo que se pueda resolver tan rápido”.
“El otorgamiento de créditos es una de las medidas más positivas de este gobierno”
Juan Dumas – Economista y exsecretario de Comercio Interior
“El otorgamiento de créditos es una de las medidas más positivas de este gobierno. Los economistas sabemos que cuando una gestión toma una medida, beneficia a uno y perjudica a otro. Sin embargo, este es uno de los pocos casos donde el beneficio es generalizado, porque quien toma el crédito está dejando de alquilar y está comprando, prácticamente pagando la misma cuota. Con el alquiler, la sensación del inquilino es que está siempre perdiendo, en cambio, con los créditos para acceder a una vivienda uno sabe que está pagando porque está comprando y es otro el sentir. Al ser de largo plazo, las cuotas de los créditos son similares a las de los alquileres.
Este gobierno ha tenido un éxito en cuanto a la cantidad de créditos otorgados, y eso ha sido determinante y muy importante en la reacción del mercado inmobiliario. Creo que es una muy buena medida y esperemos que se mantenga y expanda”.
“Con la indexación UVA hay cuotas accesibles”
Andrés Asiain – Licenciado en economía y director del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz
“La política de créditos hipotecarios UVA fue una buena idea en un mal contexto, o en un erróneo programa económico. Estos créditos claramente están funcionando, porque antes había un problema técnico de armado del sistema financiero en un contexto inflacionario donde era difícil dar crédito en el largo plazo porque las cuotas fijas iniciales eran bestiales, entonces después se licuaban pero nadie podía acceder.
Con esto de la indexación UVA ellos hacen una cuota accesible. A mucha gente le conviene, antes de pagar un alquiler pagar un crédito y no tirar la plata todos los meses, más con los abusos que hay en el mercado inmobiliario en el tema de alquileres. Esa es la clave por la que se desarrolla, se expande, y mueve la construcción. Estos créditos han crecido mucho, lo mismo que los prendarios indexados. El problema que tienen es que hay un programa económico que tiene como pilar que los salarios vayan por debajo de los precios y esto implica que para los que se endeudan con créditos indexados la cuota va a subir por arriba de sus salarios. Por el otro lado, si sube el costo y las altas tasas de interés, eso hace que suba más allá de la indexación la tasa real que se aplica sobre los precios. Estos dos puntos van a hacer que la cuota tenga un peso cada vez más grande en el presupuesto familiar y esto va a dificultar la recuperación del consumo, ya que una parte de la producción de los ingresos deberá estar orientada a pagar créditos”.
“Los UVA están asociados a una lógica de funcionamiento de sectores de medianos y altos ingresos”
Martín Hourest – Economista y dirigente del GEN
“Hay dos grandes universos en materia de política de créditos para acceder a una vivienda: el universo de los créditos UVA y el plan de fomento tradicional. Los destinatarios de ambas iniciativas son dos sectores sociales claramente diferenciados. Los sectores populares siguen con el plan Procrear y es la única alternativa que tienen. Los UVA están asociados a una lógica de funcionamiento de sectores de medianos y altos ingresos, que son demandantes activos a la hora de acceder a una vivienda y que han tenido un incremento en el acceso. Sin embargo el incremento en la construcción no tiene nada que ver con el efecto en los UVA.
El incremento en la construcción se va a notar cuando tengamos la cifra desagregada del año, vamos a notar que hubo una gran suba hasta el mes de septiembre, y esto tiene que ver con el gasto en obra pública hasta ese mes. En el caso de los créditos, los números positivos se verán desde julio hasta acá.
Pero el empalme tan grande no tiene solamente metida la cuestión de los UVA sino el incremento de la obra pública, es decir, pavimento, rutas. El manejo de obra pública que ha tenido el gobierno es de mediana intensidad, no hablamos de infraestructura, hablamos de pavimento, asfalto y alcantarillado. El mercado inmobiliario se movió, pero nosotros tendemos a suponer a veces que la movilidad del mercado genera mejores condiciones de habitabilidad para los sectores sociales, es decir, que si el sector inmobiliario se mueve hay más casas para la gente. Eso claramente en la Argentina dejó de ser una verdad hace 20 o 30 años, el proceso de construcción de viviendas domiciliarias y de construcción residencial está desasociado de las necesidades sociales”.
Déficit habitacional, créditos y préstamos hipotecarios
– En la Argentina existe un déficit de 12,2 millones de viviendas: 3,5 millones, deficitarias y 8,7 millones, en construcción
– En el sector privado los préstamos subieron más del 45%
– Una de cada cuatro escrituras se realizó con respaldo del crédito UVA en Bs. As.
– De cada 10 créditos hipotecarios que se otorgaron, 9 fueron bajo la modalidad UVA
– Se entregaron casi $50.000 millones
– En cuanto a otros créditos, los prendarios crecieron un 66% y los personales, un 59%
– Los préstamos para la adquisición de viviendas crecieron un 99,1%
– En 2016 solo se otorgaron $2.096 millones
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